Die Europäische Zentralbank (EZB) hat für ihre letzte Sitzung im Jahr 2024 eine weitere Senkung der Zinssätze in der Eurozone angekündigt. Dies ist bereits die vierte Senkung in diesem Jahr und die dritte in Folge.
Wie bei früheren Gelegenheiten hat die oberste Währungs- und Finanzbehörde beschlossen, den Preis des Geldes um 25 Basispunkte zu senken, so dass der offizielle Referenzsatz (der seit September der Einlagensatz ist) ab dem 18. Dezember bei 3 % liegen wird. Dies ist der niedrigste Stand seit März 2023. Ab demselben Zeitpunkt wird der Hauptrefinanzierungssatz auf 3,15 % und der Spitzenrefinanzierungssatz auf 3,4 % sinken.
Obwohl in den letzten Wochen eine Senkung um 50 Basispunkte angesichts der sich verschlechternden Wirtschaftsindikatoren in der Region der Gemeinschaftswährung und der Auswirkungen, die die Handelsstrategie von Donald Trump bei seiner Rückkehr ins Weiße Haus haben könnte, nicht ausgeschlossen wurde, hat sich der Wächter des Euro letztlich für seine übliche vorsichtige Haltung entschieden und weitere Anzeichen dafür abgewartet, dass der Disinflationsprozess weiter voranschreitet, bevor er die geldpolitische Lockerung beschleunigt.
Da die Entscheidung vom Markt bereits eingepreist war, werden die Auswirkungen dieser neuen Zinssenkung begrenzt sein, auch wenn die für 2025 prognostizierten weiteren Zinssenkungen eine weitere Verbesserung des Hypothekenmarktes unterstützen und den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärken werden, der derzeit durch ein starkes Missverhältnis zwischen dem knappen Angebot und einer weiter steigenden Nachfrage gekennzeichnet ist. In den kommenden Monaten erwarten wir einen weiteren Rückgang des Euribor, weitere Anpassungen des Hypothekenangebots der Banken und einen zusätzlichen Schub für den bereits unausgeglichenen Wohnungssektor.
Günstigere Hypotheken
Eine Senkung der Zinssätze für sich genommen hat nur geringe Auswirkungen auf den Markt, doch sollte man bedenken, dass der Preis des Geldes in den letzten sechs Monaten um einen Prozentpunkt gesunken ist und kurzfristig weiter sinken dürfte, was einerseits eine Verbesserung der Bedingungen für Hypotheken mit festem und gemischtem Zinssatz und andererseits einen Rückgang des Euribor, des Referenzindikators für variabel verzinste Darlehen, ermöglicht, wodurch sich die monatlichen Rückzahlungen der Hypothekennehmer verringern. Derzeit haben etwa 3,2 Millionen Familien Hypotheken mit variablem Zinssatz aufgenommen.
Laut Juan Villén, Geschäftsführer von idealista/hipotecas, „hält die EZB an ihrem Plan fest, die Zinssätze zu normalisieren, was durch die wirtschaftliche Schwäche Deutschlands und Frankreichs und die momentan scheinbar kontrollierte Inflation unterstützt wird. Dies ist eine gute Nachricht für Hypothekarkreditnehmer, auch wenn viele Banken diese Senkung in ihren Hypothekenangeboten bereits einkalkuliert haben, und auch für Hypothekarkreditnehmer mit variablen Zinssätzen, da diese stärker nach unten korrigiert werden“.
Seine Meinung wird von Juan Carlos Higueras, Professor an der EAE Business School, geteilt, der argumentiert, dass „jede Senkung des Zinssatzes eine Verbesserung der Bedingungen gegenüber dem vorherigen Stand darstellt“, wovon „sowohl Schuldner (nicht nur Hypothekenschuldner, sondern auch Verbraucher) mit variabel verzinsten Krediten/Darlehen als auch diejenigen, die Immobilienkäufe oder Konsumgüter finanzieren wollen, profitieren werden“.
Julián Salcedo, Doktor der Wirtschaftswissenschaften und Präsident des Foro de Economistas Inmobiliarios, ist ebenfalls der Meinung, dass „die Senkung der EZB weitere Senkungen des Euribor und damit eine Verbesserung der Hypothekenangebote mit sich bringen wird, wodurch der Krieg zwischen den Instituten wieder eröffnet wird, wenn man bedenkt, dass es sich dabei um das von den Banken am meisten genutzte Finanzprodukt handelt, um ihre Ergebnisse zu verbessern“. Und er fügt hinzu, dass „wenn die Senkung der Zinssätze an Privatpersonen und Unternehmen weitergegeben wird und die Finanzströme fließen, ist der große Nutznießer die Wirtschaft im Allgemeinen“.
Der Euribor wird weiter sinken, aber langsamer
Der Referenzindikator für die überwiegende Mehrheit der variablen Hypotheken in Spanien begann seinen Abwärtstrend im vergangenen April und befindet sich derzeit auf dem niedrigsten Stand seit mehr als zwei Jahren. Ende November lag er im Monatsdurchschnitt bei 2,506 %, dem niedrigsten Stand seit September 2022 und weit entfernt von den 4,16 %, die er im Oktober 2023 erreichte.
Und der bisherige Dezember-Durchschnitt liegt bei 2,4 % (sechs Zehntelprozentpunkte unter dem offiziellen Referenzzinssatz der EZB), was weitere Senkungen der Hypothekenzahlungen im Zusammenhang mit diesem Indikator erwarten lässt, der in naher Zukunft revidiert werden wird.
Der Professor der EAE Business School erinnert uns daran, dass „der Euribor nicht den Zinssätzen der EZB entspricht, aber von ihnen beeinflusst wird“. Deshalb, so Juan Carlos Higueras, „wird der Euribor umso mehr fallen, je mehr die EZB die Zinsen senkt“.
Santiago Carbó, Direktor für Finanzstudien bei der Sparkassenstiftung (Funcas), betont seinerseits, dass die großen Nutznießer der Zinssenkungen nicht nur diejenigen sind, die eine Hypothek aufnehmen wollen, sondern auch diejenigen, die bereits eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, die logischerweise darauf hoffen, dass es weitere Senkungen geben wird, um die Belastung, die in den Jahren 2022 und 2023 erheblich gestiegen ist, zu verringern“.
Carbó zeichnet ein Szenario mit einem sinkenden Euribor, obwohl er warnt, dass „es eine Zeit geben wird, in der er nicht mehr so schnell fallen wird wie bisher“. Der Beweis dafür ist die Tatsache, dass die aktuellen Prognosen der Banken darauf hindeuten, dass der Euribor in den kommenden Monaten auf 2,1 % fallen kann, während der Durchschnitt für 2025 bei 2,5 % liegen könnte, solange die EZB die Zinsen weiter senkt.
„Ende nächsten Jahres, wenn die europäische Wirtschaft nicht stark schwächelt, wird der Abstand zwischen dem Euribor und dem Referenzzinssatz gering sein, nicht wie jetzt, wo er beträchtlich ist“, betont Gonzalo Bernardos, Wirtschaftsprofessor und Leiter des Masterstudiengangs für Immobilienberatung, -management und -förderung an der Universität Barcelona (UB).
Neuausrichtung der Hypothekenangebote
Was die Hypothekenangebote anbelangt, so haben mehrere Banken in der Endphase des Jahres eine Verbesserung der bisher geltenden Bedingungen angekündigt. So hat Openbank, die Online-Bank der Santander-Gruppe, ihre Festhypothek für den Erwerb von Erst- und Zweitwohnungen um 10 Basispunkte gesenkt, so dass der Zinssatz nun bei 2,66 % mit maximalen Boni liegt. Auch Bankinter hat sein Angebot verbessert, allerdings um zwei Zehntelpunkte, so dass der Zinssatz nun bei 2,79 % liegt.
Nach Angaben des idealista/hipotecas-Vergleichsdienstes gibt es derzeit mehrere Banken, die Festhypotheken mit einem Zinssatz zwischen 2,6 und 2,8 % anbieten. Neben Openbank und Bankinter stehen auch Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell und Cajamar auf der Liste.
Die Prognosen deuten jedoch darauf hin, dass sich die Angebote in den kommenden Monaten, solange die EZB den Preis des Geldes weiter senkt, auf 2-2,5 % einpendeln werden, auch wenn es wettbewerbsfähigere Angebote geben könnte. Dies ist ein Niveau, das Wirtschaftswissenschaftler als sehr attraktiv für die Verbraucher ansehen.
Wie der Wirtschaftswissenschaftler Miguel Córdoba argumentiert, kommt die Zinssenkung der EZB „natürlich denen zugute, die bereits eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben. Aber auch diejenigen, die eine neue Hypothek aufnehmen wollen, weil sie dies zu einem günstigeren Preis tun können und, wenn sie klug sind, zu einem festen Zinssatz von 2,5 %, der ihnen einen niedrigen Zinssatz für 30 Jahre garantiert“.
Letztendlich, so der Funcas-Geschäftsführer, „sind viele Leute der Meinung, dass die Zinsen immer noch teuer sind, aber wenn sie sinken, können sie sich dem Markt anschließen, weil sie daran interessiert sein könnten, sich zu verschulden, wenn die Zinsen ausreichend niedrig sind“.
Während man auf weitere Verbesserungen auf dem Hypothekenmarkt wartet, zeigen die Statistiken bereits einen Aufschwung bei den Festzinskrediten. Laut INE wurden 61,4 % der im September registrierten Hypotheken zu einem festen Zinssatz abgeschlossen, was den höchsten Stand seit Mai 2023 darstellt.
Mehr Druck auf dem Wohnungsmarkt
Die von idealista/news befragten Ökonomen stellen fest, dass die Nachfrage nach Wohnraum bereits jetzt das Angebot bei weitem übersteigt, räumen aber ein, dass die niedrigen Zinsen ein zusätzlicher Druckfaktor sind, der die Preise letztlich weiter in die Höhe treiben wird. Vor allem dann, wenn die Banken ihre Kriterien für die Finanzierung von Immobilienkäufen lockern.
In diesem Sinne glaubt der Präsident des Foro de Economistas Inmobiliarios, dass niedrigere Zinssätze „per se“ die Nachfrage nach Wohnraum nicht ankurbeln werden. „Die Nachfrage ist bereits sehr hoch, sie ist mehr als doppelt so hoch wie das Angebot an neuen Wohnungen, also ist es das geringe Angebot, das die Preise reguliert. In Wirklichkeit hängt es davon ab, dass die Banken ihre Kriterien für die Vergabe von mehr Hypotheken lockern, was wiederum mit der Schaffung und Stabilität von Arbeitsplätzen und der Erwartung von Lohnerhöhungen zusammenhängt, um die Kaufkraft der Käufer zu verbessern“, erklärt Julián Salcedo.
Santiago Carbó ist ebenfalls der Ansicht, dass „das Problem in Spanien darin besteht, dass es in bestimmten Gebieten, nämlich denen mit der größten Nachfrage, kein Wohnungsangebot gibt, so dass die Preisanspannung anhalten wird“. Nach Ansicht des Direktors für Finanzstudien bei Funcas „können finanzielle Fragen zu Spannungen beitragen“, auch wenn sie nicht der entscheidende Faktor oder das Grundproblem sind.
Dennoch glauben viele Wirtschaftswissenschaftler, dass eine leichter zugängliche Finanzierung das Problem beschleunigen kann. Einer von ihnen ist Antonio Pedraza, Vorsitzender der Finanzkommission des Allgemeinen Rates der Ökonomen Spaniens, der der Meinung ist, dass „es das Logischste ist, was man tun kann. Es übt Druck auf die Nachfrage aus, während das Angebot unfruchtbar ist“.
Juan Carlos Higueras, Professor an der EAE Business School, stimmt dem zu und ist der Meinung, dass die Anspannung auf dem Markt vor allem auf das mangelnde Angebot zurückzuführen ist, weist aber darauf hin, dass „eine Senkung der Zinssätze natürlich dazu beiträgt, die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage zu vergrößern und die Preise nach oben zu treiben“.
Auch die Analysten von Bankinter verteidigen diese These. „Mit Blick auf das Jahr 2025 rechnen wir mit weiteren Zinssenkungen der EZB, die sich stimulierend auf die Immobilienpreise auswirken dürften“, so die Analysten in ihrem jüngsten Bericht über Immobilienprognosen. In der Tat hat das Unternehmen seine Prognose für die Entwicklung der Immobilienpreise in Spanien nach oben korrigiert, die 2024 mit einem Anstieg von mehr als 8 % (gegenüber den bisher geschätzten 6 %) und 2025 von 5 % (gegenüber den bisherigen 4 %) abschließen könnten. Im Jahr 2026 wird ein Preisanstieg von 3% erwartet, der ebenfalls über der Inflation liegt.
Bei UVE Valoraciones weist man unterdessen darauf hin, dass der Rückgang der Zinssätze den Immobilienmarkt reaktivieren und zu einem Anstieg des Anteils der mit Finanzierung gekauften Wohnungen führen wird. Das Unternehmen, das die Daten des INE analysiert hat, betont, dass 65,2 % der in den letzten 12 Monaten auf nationaler Ebene verkauften Wohnungen mit einer Hypothek gekauft wurden, und erwartet, dass dieser Anteil in den kommenden Monaten „deutlich“ steigen wird, insbesondere in den Großstädten.
Ob Zufall oder Konsequenz, sicher ist, dass die Property Registrars im Oktober eine „kräftige Erholung“ des Immobilienmarktes festgestellt haben. Nach den von ihnen vorgelegten Daten stiegen im zehnten Monat des Jahres die Verkäufe und Käufe von Wohnungen um 47,7 % im Vergleich zum Vorjahr (mit mehr als 68 000 Transaktionen) und die Hypotheken um 62,9 % (fast 52 000 Darlehen). Die Daten der Registerbeamten zeigen, dass beide Variablen in ganz Spanien gestiegen sind und dass das Volumen der Hypothekendarlehen 76 % der Immobilientransaktionen ausmacht, acht Prozentpunkte mehr als im Vorjahr.
Darüber hinaus gibt es Wirtschaftswissenschaftler wie Gonzalo Bernardos, die für das Jahr 2025 einen Anstieg der Immobilienverkäufe in Spanien vorhersagen. Seiner Meinung nach werden die niedrigen Zinssätze dazu führen, dass „die Banken das, was sie aufgrund der einheitlichen Zinsspanne nicht mehr verdienen, durch einen starken Anstieg der Kreditvergabe ausgleichen wollen. Dieser Kreditanstieg wird den Kauf von Häusern durch die untere Mittelschicht erleichtern und entscheidend dazu beitragen, dass die Immobilienpreise 2025 stark ansteigen werden“ (seiner Prognose zufolge um mehr als 10 %).
Bernardos prognostiziert, dass der Wohnungsmarkt im nächsten Jahr mit mehr als 800.000 Transaktionen ein Niveau erreichen wird, das seit 2007 nicht mehr erreicht wurde. Auch auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt rechnet er mit einem Rekordumsatz von 725.000 Einheiten. „Wir haben noch nie mehr als 700.000 Verkäufe von Gebrauchtwohnungen verzeichnet, und diese Situation wird den Markt zweifellos stark anheizen und sowohl bei neuen als auch bei gebrauchten Wohnungen zu Preissteigerungen führen“, erklärt der Wirtschaftswissenschaftler.
Der Wirtschaftswissenschaftler Miguel Córdoba erwartet ebenfalls einen Anstieg der Wohnungspreise, obwohl er nicht glaubt, dass der Rückgang der Zinssätze der entscheidende Faktor sein wird. „Die Preise steigen, weil es nicht genug Angebot gibt. Für die drei Millionen Einwohner, um die die spanische Bevölkerung in den letzten 15 Jahren gewachsen ist, fehlt eine Million Wohnungen. In belasteten Gebieten wird sich der Anstieg fortsetzen“, argumentiert er.
Die Zinsen werden weiter sinken, aber es gibt Risiken
Experten gehen davon aus, dass es im Jahr 2025 zu weiteren Zinssenkungen kommen wird, auch wenn die EZB bei ihren nächsten Sitzungen weiterhin eine vorsichtige Haltung einnehmen wird. Im Großen und Ganzen geht der Konsens davon aus, dass sich der Geldpreis im nächsten Jahr zwischen 1,75 % und 2,5 % bewegen wird, verglichen mit den derzeitigen 3 %. Dies ist das Niveau, das der Markt als neutral“ ansieht, obwohl alles von der Entwicklung der Inflation, den geopolitischen Spannungen und der Wirtschaftstätigkeit abhängt.
Julián Salcedo vertritt die Ansicht, dass die Wahl zwischen Wachstum und Inflation besteht. „Die Inflation in der Eurozone ist mehr oder weniger unter Kontrolle und lag im November bei 2,3 % (verantwortlich für die Dienstleistungen), aber sie hat sich in den letzten zwei Monaten beschleunigt und die Kerninflation liegt bei 2,7 %. In Deutschland bleibt das Wachstum in Erwartung der Bundestagswahlen am 23. Februar und der Entwicklung der politischen Krise in Frankreich schwach.
Wenn keine unvorhergesehenen Ereignisse wie bewaffnete Konflikte, ein Zollkrieg, ein Anstieg der Inflation usw. eintreten, dürften die Zinssätze Ende 2025 bei 1,75 % bis 2 % liegen, so der Präsident des Forums der Immobilienwirtschaftler, der dies für „einen guten Zeitplan“ hält. Ein stärkerer oder schnellerer Rückgang würde die Wirtschaft überhitzen und die Inflation ansteigen lassen, was nicht wünschenswert ist“.
Das Basisszenario ist, wie Santiago Carbó betont, dass die EZB die Zinsen weiter senkt, um die Wirtschaft zu reaktivieren, „weil Europa es braucht. Die Wirtschaft der Eurozone ist viel entmutigter und viel weniger stark als die der USA. In seinem Fall schätzt er, dass sie mindestens 2,5 % betragen werden, mit dem Ziel, „die finanzielle Beschränkung zu beseitigen, die bisher bestand“.
Der Direktor für Finanzstudien bei Funcas erinnert auch daran, dass die künftigen Entscheidungen nicht nur von der Eurozone selbst, sondern auch von den Ereignissen auf der anderen Seite des Atlantiks beeinflusst werden, so dass die geldpolitischen Bewegungen der US-Notenbank als entscheidend für die künftige geldpolitische Strategie der EZB angesehen werden.
In ähnlicher Weise bekräftigt der Präsident der Finanzkommission des Allgemeinen Rates der spanischen Ökonomen, dass künftige Zinssenkungen „nicht nur von der Entwicklung der Inflation abhängen werden, sondern auch von der Begünstigung eines Deutschlands, das derzeit ein negatives Wachstum erlebt, was sich auf den Rest der EU auswirkt“. Darüber hinaus betont er, dass „das geopolitische Szenario sehr kompliziert ist“, mit einem Anstieg der Energiepreise, der die Importe aus Europa beeinträchtigt, während die Fed die Zinssenkungen verlangsamt hat, was zusammen mit dem Sieg von Trump in den USA den Dollar stärkt. „Das sind Faktoren, die man im Auge behalten muss, weil sie sich auf die Inflation auswirken, die ein wichtiger Parameter für die Politik der EZB ist“, kommentiert Antonio Pedraza.
Der Generaldirektor von idealista/hipotecas warnt seinerseits, dass „die Gewitterwolken am Horizont für die Energiepreise im Winter, die Stärke des Dollars, Kriege und die künftige Handelspolitik der USA zu einem Anstieg der Inflation führen könnten, was eine Unterbrechung des Abwärtstrends der Zinssätze zur Folge hätte“.
Wie Juan Villén von der EAE Business School erklären sie, dass „die Inflation immer noch über dem Zielwert der EZB liegt, und obwohl sie die Zinssätze senkt, um die Wirtschaft nicht abzuwürgen, scheint es klug zu sein, dies gestaffelt zu tun, um zu verhindern, dass die Inflation wieder außer Kontrolle gerät. Gemäß ihrer Satzung (ihrem Mandat) achtet die EZB mehr auf die Inflation als auf die wirtschaftliche Entwicklung. Und wenn die Inflation nicht zurückgeht, könnten die Zinssenkungen langsamer erfolgen. Wir werden sehen, ob sich die kommende protektionistische Welle auf die Preise auswirkt, ob es aufgrund geopolitischer Spannungen zu einem Anstieg der Energiekosten kommt – all das sind Aspekte, die die Inflation und damit den Zinssenkungsplan beeinflussen könnten“, erklärt Juan Carlos Higueras.
Der Wirtschaftswissenschaftler Miguel Córdoba kommt jedenfalls zu dem Schluss, dass „je früher ein stabiler Zinsrahmen festgelegt wird, desto besser für die Wirtschaftstätigkeit. Es gibt zu viele Risiken und Ungewissheiten aller Art, als dass wir die EZB im Auge behalten sollten, falls sie ihre Geldpolitik ändert“.
Das neue Makrobild der EZB
Diese letzte EZB-Sitzung des Jahres 2024 weckte nicht nur wegen der Zinsentscheidung Erwartungen, sondern auch, weil das Gremium unter dem Vorsitz von Christine Lagarde sein Makrobild aktualisieren musste, d. h. was es mittelfristig von der Inflation und dem Wirtschaftswachstum erwartet.
Nach der Aktualisierung, der vierten des Jahres (es gibt eine pro Quartal), versichert uns die Hüterin des Euro, dass „der Disinflationsprozess weiter voranschreitet. Die Experten des Eurosystems schätzen die Gesamtinflation auf durchschnittlich 2,4 % im Jahr 2024, 2,1 % im Jahr 2025, 1,9 % im Jahr 2026 und 2,1 % im Jahr 2027, wenn das erweiterte EU-Emissionshandelssystem in Kraft tritt. Die Inflation ohne Energie und Nahrungsmittel wird voraussichtlich durchschnittlich 2,9% im Jahr 2024, 2,3% im Jahr 2025 und 1,9% in den Jahren 2026 und 2027 betragen“.
In der offiziellen Erklärung heißt es: „Die meisten Indikatoren für die zugrunde liegende Inflation deuten darauf hin, dass sich die Inflation stetig um das mittelfristige Ziel des EZB-Rats von 2 % stabilisieren wird. Die inländische Inflation ist zwar zurückgegangen, bleibt aber erhöht, vor allem weil sich die Löhne und Preise in einigen Sektoren immer noch mit erheblicher Verzögerung an den früheren starken Anstieg der Inflation anpassen.
Die EZB fügt hinzu, dass sich „die Finanzierungsbedingungen entspannen, da die jüngsten vom EZB-Rat beschlossenen Zinssenkungen die Kosten für neue Kredite für Unternehmen und Haushalte allmählich senken“, auch wenn sie der Ansicht ist, dass „sie nach wie vor angespannt sind, da die Geldpolitik nach wie vor restriktiv ist und frühere Zinserhöhungen weiterhin auf den ausstehenden Kreditbetrag durchgeschlagen werden“.
Alles in allem bestätigt die Agentur, dass sie eine langsamere wirtschaftliche Erholung erwartet als in den Projektionen vom September. „Obwohl sich das Wachstum im dritten Quartal dieses Jahres beschleunigt hat, deuten die Stimmungsindikatoren auf eine Verlangsamung in diesem Quartal hin. Insgesamt wird die Wirtschaft den Projektionen zufolge im Jahr 2024 um 0,7 %, im Jahr 2025 um 1,1 %, im Jahr 2026 um 1,4 % und im Jahr 2027 um 1,3 % wachsen. Der geschätzte Aufschwung stützt sich hauptsächlich auf steigende Realeinkommen, die es den Haushalten ermöglichen dürften, mehr zu konsumieren, und den Unternehmen, ihre Investitionen zu erhöhen. Im Laufe der Zeit dürfte das allmähliche Ausklingen der Auswirkungen der geldpolitischen Straffung eine Erholung der Binnennachfrage unterstützen“, so die EZB.
Schließlich betont die EZB, dass sie „entschlossen ist, dafür zu sorgen, dass sich die Inflation nachhaltig bei ihrem mittelfristigen Ziel von 2 % stabilisiert“, und dass sie weiterhin „einen datenabhängigen Ansatz anwenden wird, bei dem auf jeder Sitzung Entscheidungen getroffen werden, um den angemessenen geldpolitischen Kurs zu bestimmen“.