La Banca centrale europea (BCE) ha annunciato un ulteriore taglio dei tassi di interesse dell’eurozona in occasione dell’ultima riunione del 2024. Si tratta del quarto taglio di quest’anno e del terzo consecutivo.
Come nelle precedenti occasioni, la massima autorità monetaria e finanziaria ha deciso di abbassare il prezzo del denaro di 25 punti base, cosicché il tasso ufficiale di riferimento (che da settembre è il tasso sui depositi) si attesterà al 3% a partire dal 18 dicembre. Si tratta del livello più basso dal marzo 2023. Dalla stessa data, il tasso di rifinanziamento principale scenderà al 3,15% e il tasso di rifinanziamento marginale al 3,4%.
Sebbene nelle ultime settimane non fosse stato escluso un taglio di 50 punti base, visto il peggioramento degli indicatori economici nell’area della moneta comune e l’impatto che la strategia commerciale di Donald Trump potrebbe avere al suo ritorno alla Casa Bianca, il Guardiano dell’euro ha infine optato per la sua consueta posizione prudente e ha atteso ulteriori prove che il processo di disinflazione andrà avanti prima di accelerare l’allentamento monetario.
Poiché la decisione era già stata scontata dal mercato, l’impatto di questo nuovo calo dei tassi di interesse sarà limitato, anche se la previsione di ulteriori tagli nel 2025 continuerà a sostenere un miglioramento del mercato dei mutui ed eserciterà una maggiore pressione sul mercato immobiliare, attualmente caratterizzato da un forte disallineamento tra la scarsa offerta e una domanda che continua a crescere. Nei prossimi mesi ci aspettiamo ulteriori cali dell’Euribor, ulteriori aggiustamenti dell’offerta di mutui da parte delle banche e un’ulteriore spinta a un settore residenziale già squilibrato.
Mutui più convenienti
Un calo dei tassi d’interesse di per sé ha poco effetto sul mercato, ma è bene tenere presente che il prezzo del denaro è sceso di un punto percentuale negli ultimi sei mesi e si prevede che continuerà a scendere nel breve periodo, il che sta consentendo, da un lato, un miglioramento delle condizioni dei mutui a tasso fisso e misto; dall’altro, un calo dell’Euribor, l’indicatore di riferimento per i mutui a tasso variabile, che sta facendo scendere le rate mensili pagate dai mutuatari. Attualmente sono circa 3,2 milioni le famiglie che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile.
Secondo Juan Villén, direttore generale di idealista/hipotecas, “la BCE continua con la sua tabella di marcia di normalizzazione dei tassi, sostenuta dalla fragilità economica di Germania e Francia e da quella che per il momento sembra essere un’inflazione controllata. È una buona notizia per chi cerca un mutuo, anche se è vero che molte banche stavano già scontando questo calo nelle loro offerte di mutui, e anche per chi ha un mutuo variabile, dato che le revisioni al ribasso saranno più forti”.
La sua opinione è condivisa da Juan Carlos Higueras, professore della EAE Business School, secondo il quale “ogni riduzione del tasso rappresenta un miglioramento delle condizioni rispetto a quanto disponibile in precedenza”, di cui “beneficeranno sia i debitori (non solo i mutuatari, ma anche i consumatori) con crediti/prestiti a tasso variabile, sia coloro che vogliono finanziare acquisti immobiliari o beni di consumo”.
Anche Julián Salcedo, dottore in Economia e presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, ritiene che “l’abbassamento della BCE porterà ulteriori riduzioni dell’Euribor e con esso un miglioramento delle offerte di mutui, riaprendo la guerra tra gli istituti, tenendo conto che è il prodotto finanziario più utilizzato dalle banche per migliorare i propri risultati”. E aggiunge che “se il calo dei tassi di interesse si trasmette a privati e imprese e ai flussi di finanziamento, il grande beneficiario è l’economia in generale”.
L’Euribor continuerà a scendere, ma a un ritmo più lento
L’indicatore di riferimento per la stragrande maggioranza dei mutui variabili in Spagna ha iniziato la sua tendenza al ribasso lo scorso aprile e attualmente si trova al livello più basso in più di due anni. Ha chiuso il mese di novembre con una media mensile del 2,506%, il livello più basso dal settembre 2022 e ben lontano dal 4,16% raggiunto nell’ottobre 2023.
E la media di dicembre si aggira intorno al 2,4% (sei decimi di punto percentuale al di sotto del tasso ufficiale di riferimento della BCE), il che anticipa ulteriori riduzioni delle rate dei mutui legate a questo indicatore che sarà rivisto nel prossimo futuro.
Come ricorda il professore della EAE Business School, “l’Euribor non corrisponde ai tassi di interesse della BCE, ma ne è influenzato”. Pertanto, insiste Juan Carlos Higueras, “più la BCE abbasserà i tassi, più l’Euribor scenderà”.
Da parte sua, Santiago Carbó, direttore degli Studi Finanziari della Fondazione delle Casse di Risparmio (Funcas), sottolinea che i grandi beneficiari della riduzione dei tassi, oltre a coloro che si accingono ad accendere un mutuo, sono coloro che hanno già un mutuo a tasso variabile, i quali “sperano logicamente che continuino ad esserci ulteriori riduzioni per alleviare l’onere che è aumentato in modo abbastanza significativo nel 2022 e nel 2023”.
Carbó disegna uno scenario con un Euribor in calo, anche se avverte che “arriverà un momento in cui non scenderà così velocemente come è sceso finora”. La prova sta nel fatto che le attuali previsioni delle banche suggeriscono che l’Euribor ha spazio per scendere nei prossimi mesi al 2,1%, mentre la media per il 2025 potrebbe attestarsi al 2,5%, finché la BCE continuerà a ridurre i tassi.
“Tuttavia, alla fine del prossimo anno, se non ci sarà una grande debolezza nell’economia europea, la distanza tra l’Euribor e il tasso d’interesse di riferimento sarà piccola, non come ora, che è sostanziale”, sottolinea Gonzalo Bernardos, professore di economia e direttore del Master in Consulenza, Gestione e Promozione Immobiliare dell’Università di Barcellona (UB).
Riaggiustamento delle offerte di mutuo
Per quanto riguarda le offerte di mutui, nell’ultimo periodo dell’anno diverse banche hanno annunciato un miglioramento delle condizioni applicate finora. È il caso di Openbank, la banca online del Gruppo Santander, che ha abbassato di 10 punti base il suo mutuo fisso per l’acquisto di prima e seconda casa, portando il tasso di interesse al 2,66% con bonus massimo. Anche Bankinter ha migliorato la sua offerta, anche se in questo caso il taglio è stato di due decimi di punto, lasciando il tasso di interesse al 2,79%.
Secondo i dati del comparatore idealista/hipotecas, attualmente ci sono diverse banche che offrono mutui fissi con un tasso compreso tra il 2,6% e il 2,8%. Oltre a Openbank e Bankinter, sono presenti nell’elenco anche Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell e Cajamar.
Ma le previsioni suggeriscono che, nei prossimi mesi, finché la BCE continuerà ad abbassare il prezzo del denaro, le offerte continueranno ad adeguarsi al 2%-2,5%, anche se potrebbero esserci offerte più competitive. Si tratta di un livello che gli economisti considerano molto interessante per i consumatori.
Come sostiene l’economista Miguel Córdoba, il taglio dei tassi della BCE avvantaggia “chi ha già un mutuo a tasso variabile, ovviamente. E anche a coloro che stanno per accendere un nuovo mutuo, perché potranno farlo in modo più conveniente e, se sono intelligenti, lo faranno a un tasso fisso del 2,5%, garantendosi un tasso basso per 30 anni”.
In definitiva, come commenta il dirigente di Funcas, “molti ritengono che i tassi siano ancora cari, ma quando scendono possono entrare nel mercato, perché potrebbero essere interessati a indebitarsi quando i tassi saranno sufficientemente bassi”.
In attesa di vedere ulteriori miglioramenti nel mercato dei mutui, le statistiche mostrano già una ripresa dei prestiti a tasso fisso. Secondo l’INE, il 61,4% dei mutui registrati a settembre è stato sottoscritto a tasso fisso, il livello più alto da maggio 2023.
Maggiore pressione sul mercato immobiliare
Gli economisti consultati da idealista/news affermano che attualmente la domanda di abitazioni supera già di gran lunga l’offerta, pur riconoscendo che la riduzione dei tassi di interesse è un ulteriore fattore di pressione che, in ultima analisi, continuerà a far salire i prezzi. Soprattutto se le banche allentano i loro criteri di concessione dei finanziamenti per l’acquisto di immobili.
In questo senso, il presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios ritiene che i tassi più bassi “di per sé” non aumenteranno la domanda di abitazioni. “La domanda è già molto forte, più del doppio dell’offerta di nuove abitazioni, quindi è la bassa offerta che regola i prezzi, l’offerta di nuove abitazioni dovrebbe raddoppiare per avere un impatto sui prezzi. In realtà, dipende dall’allentamento dei criteri di concessione dei mutui da parte delle banche, che a sua volta è legato alla creazione e alla stabilità dei posti di lavoro e alle aspettative di aumento dei salari, per migliorare il potere d’acquisto degli acquirenti”, spiega Julián Salcedo.
Santiago Carbó ritiene inoltre che “il problema che abbiamo in Spagna è che non c’è offerta di alloggi in alcune zone, proprio quelle con la maggiore domanda, quindi la tensione sui prezzi continuerà”. Secondo il direttore degli studi finanziari di Funcas, “le questioni finanziarie possono contribuire a causare tensioni”, anche se non sono il fattore determinante o il problema di base.
Tuttavia, molti economisti ritengono che un finanziamento più accessibile possa accelerare il problema. Uno di loro è Antonio Pedraza, presidente della Commissione finanziaria del Consiglio generale degli economisti spagnoli, che ritiene che “sia la cosa più logica da fare. Mette sotto pressione la domanda a fronte di un’offerta sterile”.
Concorda Juan Carlos Higueras, professore della EAE Business School, che ritiene che la tensione del mercato sia dovuta principalmente alla mancanza di offerta, ma sottolinea che “ovviamente l’abbassamento dei tassi contribuisce ad ampliare il divario tra domanda e offerta e fa salire i prezzi”.
Anche gli analisti di Bankinter difendono questa tesi. “Guardando al 2025, prevediamo ulteriori tagli dei tassi da parte della BCE, che dovrebbero agire da stimolo per i prezzi delle case”, sostengono nel loro ultimo rapporto sulle previsioni immobiliari. L’ente ha infatti rivisto al rialzo le sue previsioni sull’evoluzione dei prezzi delle abitazioni in Spagna, che potrebbero chiudere il 2024 con un aumento di oltre l’8% (rispetto al 6% stimato finora) e del 5% nel 2025 (rispetto al 4% precedente). Nel 2026 si prevede un aumento dei prezzi del 3%, anch’esso superiore all’inflazione.
Nel frattempo, UVE Valoraciones sottolinea che il calo dei tassi di interesse riattiverà il mercato immobiliare e comporterà un aumento della percentuale di case acquistate con finanziamento. La società, che ha analizzato i dati dell’INE, sottolinea che il 65,2% delle case vendute negli ultimi 12 mesi a livello nazionale sono state acquistate con un mutuo, e prevede che questa percentuale crescerà “significativamente” nei prossimi mesi, soprattutto nelle grandi città.
Coincidenza o conseguenza, ciò che è certo è che i Registri Immobiliari hanno rilevato “una potente ripresa” del mercato immobiliare nel mese di ottobre. Secondo i loro dati avanzati, nel decimo mese dell’anno le compravendite di case sono aumentate del 47,7% rispetto all’anno precedente (con oltre 68.000 transazioni) e i mutui del 62,9% (quasi 52.000 prestiti). I dati dei conservatori mostrano un aumento di entrambe le variabili in tutta la Spagna e che il volume dei mutui rappresenta il 76% delle transazioni immobiliari, otto punti in più rispetto all’anno scorso.
Inoltre, alcuni economisti come Gonzalo Bernardos prevedono un aumento delle vendite e degli acquisti di case in Spagna nel 2025. Secondo lui, i tassi di interesse più bassi faranno sì che “le banche vogliano compensare ciò che non guadagnano più a causa del margine unitario dei tassi di interesse attraverso un forte aumento del credito. Questo aumento del credito faciliterà l’acquisto di case da parte della classe medio-bassa e contribuirà in modo decisivo all’aumento dei prezzi delle case” nel 2025 (più del 10%, secondo le sue previsioni).
Bernardos prevede che il prossimo anno il mercato immobiliare raggiungerà un livello di vendite mai visto dal 2007, con oltre 800.000 transazioni. E prevede che ci saranno transazioni record nel mercato delle abitazioni usate, che potrebbero raggiungere le 725.000 unità. “Non abbiamo mai superato le 700.000 vendite di case usate e questa sarà una situazione che senza dubbio riscalderà molto il mercato e sia le abitazioni nuove che quelle usate vedranno un aumento dei prezzi”, spiega l’economista.
Anche l’economista Miguel Córdoba, da parte sua, prevede un aumento dei prezzi delle abitazioni, anche se non crede che il calo dei tassi di interesse sarà il fattore determinante. “I prezzi stanno aumentando perché non c’è abbastanza offerta. Manca un milione di case per i tre milioni di abitanti che la popolazione spagnola ha aumentato negli ultimi 15 anni. Nelle aree sottoposte a stress, l’aumento continuerà”, sostiene.
I tassi scenderanno ancora, ma ci sono rischi
Gli esperti ritengono che il 2025 porterà ulteriori tagli dei tassi, anche se la BCE continuerà ad adottare un atteggiamento cauto nelle sue prossime riunioni. In linea di massima, la tesi di consenso è che il prezzo del denaro si muoverà tra l’1,75% e il 2,5% nel corso del prossimo anno, rispetto all’attuale 3%. Questo è il livello che il mercato considera “neutrale”, anche se tutto dipende dall’evoluzione dell’inflazione, dalle tensioni geopolitiche e dall’attività economica.
Julián Salcedo sostiene che la scelta è tra crescita e inflazione. “L’inflazione nella zona euro è più o meno sotto controllo, al 2,3% a novembre (per quanto riguarda i servizi), ma è aumentata negli ultimi due mesi e l’inflazione di fondo è al 2,7%. La crescita rimane lenta in Germania, in attesa delle elezioni federali del 23 febbraio e dell’evoluzione della crisi politica in Francia.
Pertanto, in assenza di eventi imprevisti come conflitti armati, guerra dei dazi, aumento dell’inflazione, ecc. i tassi dovrebbero attestarsi intorno all’1,75%-2% entro la fine del 2025, secondo il presidente del Forum degli economisti immobiliari, che ritiene che questo sia “un buon calendario. Un calo maggiore o più rapido surriscalderebbe l’economia e provocherebbe un aumento dell’inflazione, il che non è auspicabile”.
Lo scenario di base, come sottolinea Santiago Carbó, è che la BCE continui ad abbassare i tassi per riattivare l’economia “perché l’Europa ne ha bisogno”. L’economia dell’eurozona è molto più scoraggiata e molto meno forte di quella degli Stati Uniti”. Nel suo caso, stima che saranno fissati a un minimo del 2,5%, con l’obiettivo di “eliminare la restrizione finanziaria che è esistita finora”.
Il direttore di Studi Finanziari della Funcas ricorda inoltre che, oltre che dalla stessa zona euro, le decisioni future saranno influenzate anche da ciò che accade dall’altra parte dell’Atlantico, per cui i movimenti monetari della Federal Reserve statunitense sono considerati fondamentali per la futura strategia monetaria della BCE.
Allo stesso modo, il presidente della Commissione finanziaria del Consiglio generale degli economisti spagnoli afferma che i futuri tagli dei tassi “dipenderanno non solo dall’andamento dell’inflazione, ma anche dal favorire una Germania che attualmente sta vivendo una crescita negativa, cosa che si ripercuote sul resto dell’UE”. Inoltre, sottolinea che “lo scenario geopolitico è molto complicato” con un aumento dei prezzi dell’energia che danneggia le importazioni dall’Europa, mentre la Fed ha rallentato i tagli dei tassi, il che, insieme alla vittoria di Trump negli Stati Uniti, rafforza il dollaro. “Sono fattori da monitorare perché influenzano l’inflazione, un parametro chiave per la politica della BCE”, commenta Antonio Pedraza.
Da parte sua, il direttore generale di idealista/hipotecas avverte che “le nubi di tempesta che si profilano all’orizzonte per i prezzi dell’energia in inverno, la forza del dollaro, le guerre e la futura politica commerciale degli Stati Uniti potrebbero causare un aumento dell’inflazione e il conseguente arresto della tendenza al ribasso dei tassi di interesse”.
Come Juan Villén, della EAE Business School, spiegano che “l’inflazione è ancora al di sopra dell’obiettivo della BCE e, sebbene stia tagliando i tassi per non soffocare l’economia, sembra prudente farlo in modo scaglionato per evitare che l’inflazione vada di nuovo fuori controllo. Secondo il suo statuto (il suo mandato), la BCE presta più attenzione all’inflazione che agli sviluppi economici. E se l’inflazione resiste a scendere, i tagli dei tassi potrebbero rallentare. Vedremo se l’ondata protezionistica in arrivo influirà sui prezzi, se ci saranno aumenti del costo dell’energia a causa delle tensioni geopolitiche, tutti questi sono aspetti che potrebbero influire sull’inflazione e, quindi, sul programma di taglio dei tassi”, chiarisce Juan Carlos Higueras.
In ogni caso, l’economista Miguel Córdoba conclude che “prima si stabilisce un quadro di tassi stabili, meglio è per l’attività economica. Ci sono troppi rischi e incertezze di ogni tipo perché si debba tenere d’occhio la BCE nel caso in cui muova la sua politica monetaria”.
Il nuovo quadro macro della BCE
L’ultima riunione della BCE del 2024 non ha suscitato aspettative solo per la decisione sui tassi d’interesse, ma anche perché l’organo presieduto da Christine Lagarde ha dovuto aggiornare il suo quadro macro, ovvero cosa si aspetta dall’inflazione e dalla crescita economica nel medio termine.
Dopo l’aggiornamento, il quarto dell’anno (ce n’è uno per trimestre), il Guardiano dell’euro ci assicura che “il processo di disinflazione continua a progredire. I servizi dell’Eurosistema stimano che l’inflazione complessiva si attesterà in media al 2,4% nel 2024, al 2,1% nel 2025, all’1,9% nel 2026 e al 2,1% nel 2027, quando inizierà a essere attuato il sistema esteso di scambio di quote di emissioni dell’UE. L’inflazione al netto dell’energia e dei generi alimentari è prevista in media al 2,9% nel 2024, al 2,3% nel 2025 e all’1,9% sia nel 2026 che nel 2027”.
Secondo il comunicato ufficiale, “la maggior parte degli indicatori dell’inflazione sottostante suggerisce che l’inflazione si stabilizzerà costantemente intorno all’obiettivo di medio termine del 2% fissato dal Consiglio direttivo. L’inflazione interna è diminuita, ma rimane elevata, soprattutto perché i salari e i prezzi in alcuni settori si stanno ancora adeguando al precedente forte aumento dell’inflazione con un notevole ritardo.
La BCE aggiunge inoltre che “le condizioni di finanziamento si stanno allentando, in quanto i recenti tagli dei tassi di interesse decisi dal Consiglio direttivo stanno gradualmente riducendo il costo del nuovo credito per le imprese e le famiglie”, anche se ritiene che “rimangano rigide, in quanto la politica monetaria è ancora restrittiva e i passati aumenti dei tassi di interesse continuano a ripercuotersi sull’ammontare in essere del credito erogato”.
Nel complesso, l’agenzia conferma di aspettarsi una ripresa economica più lenta rispetto alle proiezioni di settembre. “Sebbene la crescita sia aumentata nel terzo trimestre di quest’anno, gli indicatori di fiducia indicano un rallentamento per questo trimestre. Nel complesso, l’economia dovrebbe crescere dello 0,7% nel 2024, dell’1,1% nel 2025, dell’1,4% nel 2026 e dell’1,3% nel 2027. La ripresa stimata si basa principalmente sull’aumento dei redditi reali, che dovrebbe consentire alle famiglie di consumare di più e alle imprese di aumentare gli investimenti. Nel tempo, il graduale affievolimento degli effetti della stretta monetaria dovrebbe sostenere la ripresa della domanda interna”, sostiene la BCE.
Infine, la BCE ribadisce di essere “determinata a garantire che l’inflazione si stabilizzi in modo duraturo al suo obiettivo di medio termine del 2%” e che continuerà ad applicare “un approccio dipendente dai dati, in cui le decisioni vengono prese ad ogni riunione, per determinare l’orientamento appropriato della politica monetaria”.