La pregunta no es solo cuántas viviendas necesitamos en España. La pregunta es: ¿Qué parte de nuestro sistema está complicando la construcción en tiempos aceptables? Es un problema del sistema: suelos escasos, licencias lentas, costes altos de los materiales, financiación difícil, falta de mano de obra especializada, escasa capacidad eléctrica, limitaciones del suministro de agua, saneamiento pendiente e infraestructuras exteriores no ejecutadas…
Edificar en España ya difícil antes de poner el primer ladrillo.
Falta de suelo finalista
El mayor problema es encontrar suelo urbano apto para construir, con proyecto, parcelado, urbanizable o con los suministros cercanos. El Banco de España señala que la oferta de vivienda nueva está limitada por el déficit de suelo finalista, la falta mano de obra especializada, los costes de producción, de los materiales, de la energía, y la falta de inversión en nuevo suelo urbano. Solo el 0,35 % del suelo disponible es finalista y que más del 74 % está aún sin urbanizar.
Licencias municipales y trámites administrativos
La obra nueva residencial exige proyecto técnico y licencia de obra mayor, y el propio Ministerio de Vivienda reconoce que estas licencias suelen requerir una secuencia administrativa compleja y años de espera para la tramitación. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana anunció en el año 2025 la “Guía de Recomendaciones y Buenas Prácticas en materia de Licencias Urbanísticas en el Ámbito Residencial” para ayudar al conjunto de las administraciones a simplificar y acelerar la tramitación de licencias.
Coordinación entre administraciones
Una promoción puede depender del ayuntamiento, comunidad autónoma, confederación hidrográfica, costas, patrimonio, carreteras, medio ambiente, compañías suministradoras, registro, catastro, etc.
Falta de mano de obra cualificada
Es una carencia muy real en obra. Se indica que la falta de mano de obra especializada es la principal limitante de la actividad constructora y que se han cuadruplicado entre 2016 y 2024 las plazas sin cubrir.
Gastos de construcción y riesgo de márgenes
Materiales de construcción, industrialización insuficiente, salarios, energía, suministros y empresas subcontratadas están encareciendo las obras. Se estimó que los gastos directos de construcción residencial subieron un 5,5 % en 2025 y que esos precios representan aproximadamente el 80 % del importe total de una obra. Y el conflicto de Irán aún empeora esta situación de manera preocupante.
Financiación y preventas
El promotor normalmente necesita suelo, financiación bancaria, garantías, preventas y márgenes suficientes. Si suben suelo y costes, pero el comprador no puede absorber precios más altos, la venta se vuelve imposible. Esto afecta aún más en vivienda protegida, donde el precio de venta o alquiler está limitado.
Normativa técnica, energética y ambiental
Código Técnico, accesibilidad, eficiencia energética, gestión de residuos, acústica, normas antiincendios, seguridad estructural, urbanización exterior y acometidas suman costes y complejidad. No son inconvenientes en sentido negativo, pero sí condicionantes de plazo y presupuesto.
Suministros e infraestructuras
En resumen: escaso suelo + licencias lentas + falta de mano de obra especializada + subida de los costes + difícil financiación son los grandes obstáculos. Pero a estas se suman otros condicionantes que, en muchas promociones son tan críticos como las licencias de obra. Sin acometidas, capacidad eléctrica, agua y accesos, el suelo puede ser urbanísticamente viable, pero no edificable en la práctica. Suministros e infraestructuras pueden bloquear una promoción, aunque el suelo y la licencia estén resueltos.
Electricidad y capacidad de red: el nuevo bloqueo silencioso
Una promoción necesita confirmar si se encuentra capacidad eléctrica suficiente para viviendas, garajes, ascensores, bombas, ventilación, zonas comunes, recarga de vehículo eléctrico, locales y alumbrado. Un estudio destaca que alrededor del 75 % de los nudos de la red están saturados o sin capacidad disponible.
Los problemas más frecuentes:
- Falta de potencia disponible en la red de distribución o necesidad de reforzar centros de transformación, líneas, subestaciones o canalizaciones.
- Retrasos en permisos de acceso y conexión, especialmente en grandes desarrollos.
- Coste de refuerzos eléctricos que puede acabar repercutiendo en el promotor o en la junta de compensación.
- Descoordinación entre planeamiento urbanístico, licencia de obra, proyecto de urbanización y planificación eléctrica.
- Riesgo de terminar la obra sin poder entregar viviendas por falta de acometida, boletines/suministro definitivo.
Abastecimiento de agua
El segundo gran riesgo es que la área no tenga garantizado el abastecimiento de agua potable. No se trata solo de que pase una tubería cerca. Hay que comprobar caudal, presión, depósitos, bombeos, potabilización, hidrantes, concesiones y capacidad del sistema municipal.
Problemas:
- Falta de recursos hídricos disponibles, especialmente en zonas con estrés hídrico, costa mediterránea, islas o municipios con fuerte crecimiento.
- Informes desfavorables o condicionados de la compañía de aguas, ayuntamiento o confederación hidrográfica.
- Necesidad de nuevos depósitos, bombeos o conducciones, que pueden encarecer mucho la urbanización.
Saneamiento, depuración y pluviales
Una promoción también puede frenarse si no hay capacidad suficiente para evacuar aguas residuales y pluviales. Esto afecta a colectores, estaciones de bombeo, tanques de tormenta, drenaje urbano sostenible y autorizaciones de vertido.
- Colector insuficiente o inexistente.
- Necesidad de estaciones de bombeo y mantenimiento posterior.
- Redes unitarias antiguas.
- Riesgo de inundación y obligación de ejecutar sistemas urbanos de drenaje sostenible.
- Autorizaciones de vertido o condicionantes del organismo de cuenca.
Infraestructuras urbanas y sistemas generales
Además de suministros, una promoción puede depender de obras exteriores que no siempre puede controlar el promotor: viales de acceso, transporte público, alumbrado telecomunicaciones y canalizaciones, zonas verdes, equipamientos, colegios o dotaciones. Se estima que solo el 20 % del suelo residencial potencial tiene conexiones de transporte suficientes.
En resumen
España no solo necesita más promociones. Necesita más capacidad real de producir vivienda. Eso implica acelerar suelo finalista, disminuir tiempos administrativos, coordinar planeamiento urbanístico con redes eléctricas e hidráulicas, fortalecer la mano de obra, hacer posible la vivienda asequible y avanzar infraestructuras antes de que el problema llegue a la obra.
La pregunta ya no es solo cuántas viviendas necesita España. La pregunta ahora es: ¿Qué parte del sistema está ralentizando la construcción de nuevas viviendas en tiempos razonables? Construir viviendas no depende únicamente de promotores y constructoras. Depende de que todo el ecosistema funcione de forma coordinada.
En 2025 comenzaron unas 137.000 viviendas y se terminaron unas 92.000, sumando vivienda libre y protegida, según datos del Ministerio de Vivienda. Frente a eso, se calcula un déficit acumulado de unas 730.000 viviendas desde 2021 y se calcula que harían falta unas 330.000 viviendas terminadas al año durante cinco años para absorber el déficit existente.
El Banco de España sitúa el déficit acumulado 2022-2024 en 400.000-450.000 viviendas, con un posible déficit adicional superior a 100.000 en 2025. Si el objetivo es corregir el déficit acumulado, el bloqueo es mayor. España tendría que terminar aproximadamente 3,5 veces más viviendas al año que en 2025.