Was behindert den Wohnungsbau?

Die Frage ist nicht nur, wie viele Wohnungen wir in Spanien brauchen. Die Frage lautet: Welcher Teil unseres Systems erschwert den Bau innerhalb eines akzeptablen Zeitrahmens? Es handelt sich um ein systemisches Problem: Grundstücksknappheit, langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Materialkosten, schwierige Finanzierung, Mangel an Fachkräften, unzureichende Stromkapazitäten, Einschränkungen bei der Wasserversorgung, ausstehende Kanalisationsarbeiten und nicht realisierte Außeninfrastrukturen…

In Spanien zu bauen ist schon schwierig, bevor der erste Ziegelstein gesetzt wird.

MANGEL AN BAUREIFEM GRUNDSTÜCKDas größte Problem besteht darin, für den Bau geeignetes städtisches Grundstück zu finden, das bereits über ein Projekt verfügt, parzelliert und bebaubar ist oder über nahegelegene Versorgungsanschlüsse verfügt. Die Banco de España weist darauf hin, dass das Angebot an neuen Wohnungen durch den Mangel an bebaubarem Bauland, den Mangel an Fachkräften, die Produktions-, Material- und Energiekosten sowie den Mangel an Investitionen in neues Bauland begrenzt ist. Nur 0,35 % des verfügbaren Landes ist bebaubar, und mehr als 74 % sind noch nicht erschlossen.

GEMEINDEGENEHMIGUNGEN UND VERWALTUNGSVERFAHRENFür den Neubau von Wohngebäuden sind ein technischer Entwurf und eine Baugenehmigung erforderlich, und das Ministerium für Wohnungswesen räumt selbst ein, dass diese Genehmigungen in der Regel einen komplexen Verwaltungsablauf und jahrelange Wartezeiten bei der Bearbeitung erfordern. Das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung kündigte im Jahr 2025 den „Leitfaden für Empfehlungen und bewährte Praktiken im Bereich der Baugenehmigungen im Wohnungsbau“ an, um allen Behörden dabei zu helfen, die Bearbeitung von Genehmigungen zu vereinfachen und zu beschleunigen.

KOORDINATION ZWISCHEN DEN BEHÖRDEN
Ein Bauprojekt kann von der Gemeinde, der autonomen Region, der Wasserwirtschaftsbehörde, der Küstenbehörde, der Denkmalschutzbehörde, der Straßenbaubehörde, der Umweltbehörde, den Versorgungsunternehmen, dem Grundbuchamt, dem Katasteramt usw. abhängen.

MANGEL AN QUALIFIZIERTEN ARBEITSKRÄFTEN
Dies ist ein sehr realer Mangel in der Baubranche. Es wird darauf hingewiesen, dass der Mangel an Fachkräften das größte Hindernis für die Bautätigkeit darstellt und dass sich die Zahl der unbesetzten Stellen zwischen 2016 und 2024 vervierfacht hat.

FINANZIERUNG UND VORVERKAUF
Der Bauträger benötigt in der Regel Grundstücke, Bankfinanzierungen, Sicherheiten, Vorverkäufe und ausreichende Margen. Wenn Grundstückspreise und Kosten steigen, der Käufer jedoch höhere Preise nicht verkraften kann, wird der Verkauf unmöglich. Dies wirkt sich noch stärker auf den sozialen Wohnungsbau aus, wo der Verkaufs- oder Mietpreis begrenzt ist.

TECHNISCHE, ENERGIE- UND UMWELTVORSCHRIFTEN
Bauordnung, Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Abfallwirtschaft, Akustik, Brandschutzvorschriften, statische Sicherheit, Außenanlagen und Versorgungsanschlüsse erhöhen die Kosten und den Aufwand. Dies sind keine Nachteile im negativen Sinne, sondern Faktoren, die den Zeit- und Kostenrahmen beeinflussen.

VERSORGUNG UND INFRASTRUKTUR
Zusammenfassend lässt sich sagen: Knappes Bauland + langwierige Genehmigungsverfahren + Mangel an Fachkräften + steigende Kosten + schwierige Finanzierung sind die größten Hindernisse. Hinzu kommen jedoch weitere Faktoren, die bei vielen Bauvorhaben ebenso entscheidend sind wie die Baugenehmigungen. Ohne Anschlüsse, Stromkapazität, Wasser und Zufahrten kann das Grundstück zwar städtebaulich realisierbar sein, ist aber in der Praxis nicht bebaubar. Versorgung und Infrastruktur können ein Bauprojekt blockieren, selbst wenn das Grundstück und die Genehmigung bereits geklärt sind.

STROM UND NETZKAPAZITÄT: DAS NEUE STILLE HINDERNIS
Bei einem Bauprojekt muss geprüft werden, ob genügend Stromkapazität für Wohnungen, Garagen, Aufzüge, Pumpen, Lüftung, Gemeinschaftsbereiche, das Aufladen von Elektrofahrzeugen, Geschäftsräume und Beleuchtung vorhanden ist. Eine Studie hebt hervor, dass rund 75 % der Netzknotenpunkte überlastet sind oder keine Kapazität mehr zur Verfügung haben.

Die häufigsten Probleme:

• Mangelnde Leistungsreserven im Verteilungsnetz oder die Notwendigkeit, Umspannwerke, Leitungen, Umspannstationen oder Kabelkanäle auszubauen.
• Verzögerungen bei der Erteilung von Zugangs- und Anschlussgenehmigungen, insbesondere bei Großprojekten.
• Kosten für elektrische Verstärkungsmaßnahmen, die letztendlich auf den Bauträger oder den Ausgleichsfonds zurückfallen können.
• Mangelnde Abstimmung zwischen Stadtplanung, Baugenehmigung, Erschließungsprojekt und elektrischer Planung.
• Risiko, dass die Bauarbeiten abgeschlossen werden, ohne dass Wohnungen übergeben werden können, da der Anschluss, die Abnahmebescheinigungen oder die endgültige Versorgung fehlen.

WASSERVERSORGUNG
Das zweite große Risiko besteht darin, dass die Trinkwasserversorgung des Gebiets nicht gewährleistet ist. Es reicht nicht aus, dass lediglich eine Leitung in der Nähe verläuft. Es müssen Durchflussmenge, Druck, Speicher, Pumpanlagen, Aufbereitung, Hydranten, Konzessionen und die Kapazität des kommunalen Systems überprüft werden.

Probleme:

• Mangel an verfügbaren Wasserressourcen, insbesondere in Gebieten mit Wasserknappheit, an der Mittelmeerküste, auf Inseln oder in Gemeinden mit starkem Wachstum.
• Ungünstige oder mit Auflagen versehene Gutachten des Wasserversorgungsunternehmens, der Stadtverwaltung oder der Wasserwirtschaftsbehörde.
• Notwendigkeit neuer Speicher, Pumpanlagen oder Leitungen, was die Erschließung erheblich verteuern kann.

ABWASSERENTSORGUNG, KLÄRANLAGEN UND REGENWASSER
Ein Bauprojekt kann auch ins Stocken geraten, wenn keine ausreichende Kapazität für die Ableitung von Abwasser und Regenwasser vorhanden ist. Dies betrifft Sammelkanäle, Pumpstationen, Regenrückhaltebecken, nachhaltige städtische Entwässerung und Einleitungsgenehmigungen.

• Unzureichende oder fehlende Sammelleitungen.
• Bedarf an Pumpstationen und deren späterer Wartung.
• Veraltete Mischkanalisationen.
• Hochwasserrisiko und Verpflichtung zur Umsetzung nachhaltiger städtischer Entwässerungssysteme.
• Einleitungsgenehmigungen oder Auflagen der Wasserwirtschaftsbehörde.

STÄDTISCHE INFRASTRUKTUR UND ALLGEMEINE SYSTEME
Neben der Versorgung kann ein Bauprojekt von externen Bauvorhaben abhängen, die der Bauträger nicht immer kontrollieren kann: Zufahrtsstraßen, öffentlicher Nahverkehr, Beleuchtung, Telekommunikation und Leitungsnetze, Grünflächen, Einrichtungen, Schulen oder öffentliche Anlagen. Schätzungen zufolge verfügen nur 20 % der potenziellen Wohnbauflächen über ausreichende Verkehrsanbindungen.

ZUSAMMENFASSUNG

Spanien braucht nicht nur mehr Bauprojekte. Es braucht mehr tatsächliche Kapazitäten zur Schaffung von Wohnraum. Das bedeutet, die Bereitstellung von baureifem Grundbesitz zu beschleunigen, Verwaltungsfristen zu verkürzen, die Stadtplanung mit den Strom- und Wasserversorgungsnetzen abzustimmen, die Arbeitskräfte zu stärken, bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen und die Infrastruktur voranzutreiben, bevor das Problem die Baustelle erreicht.

Die Frage ist nicht mehr nur, wie viele Wohnungen Spanien braucht. Die Frage lautet nun: Welcher Teil des Systems bremst den Bau neuer Wohnungen in angemessener Zeit? Der Wohnungsbau hängt nicht allein von Bauträgern und Bauunternehmen ab. Er hängt davon ab, dass das gesamte Ökosystem koordiniert funktioniert.

Im Jahr 2025 wurden laut Angaben des Ministeriums für Wohnungswesen rund 137.000 Wohnungen begonnen und etwa 92.000 fertiggestellt, wobei sowohl frei finanzierte als auch geförderte Wohnungen berücksichtigt wurden. Demgegenüber wird ein kumuliertes Defizit von etwa 730.000 Wohnungen seit 2021 geschätzt, und es wird berechnet, dass etwa 330.000 fertiggestellte Wohnungen pro Jahr über einen Zeitraum von fünf Jahren erforderlich wären, um das bestehende Defizit auszugleichen.

Die Banco de España beziffert das kumulierte Defizit für den Zeitraum 2022–2024 auf 400.000 bis 450.000 Wohnungen, mit einem möglichen zusätzlichen Defizit von mehr als 100.000 im Jahr 2025. Wenn das Ziel darin besteht, das kumulierte Defizit zu beheben, ist die Hürde noch größer. Spanien müsste pro Jahr etwa 3,5-mal mehr Wohnungen fertigstellen als im Jahr 2025.