Das ist der Unterschied zwischen der Bildung neuer Haushalte und dem Neubau von Wohnraum. Es bestehen nicht dieselben finanziellen Spannungen, die 2008 zum Zusammenbruch des Immobilienmarktes geführt haben.“
Die Banco de España schätzt, dass zwischen 2021 und 2025 ein Defizit von rund 750.000 Wohnungen entstanden ist, da die Bildung neuer Haushalte den Wohnungsbau überstieg. Die Hälfte dieses Defizits konzentriert sich auf sechs Provinzen: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga.
Im Jahresbericht 2025 hebt die Bank hervor, dass im vergangenen Jahr rund 240.000 neue Haushalte entstanden sind, während die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bei etwa 92.000 lag, was einem Rückgang von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Banco de España weist darauf hin, dass die Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum im Wesentlichen auf strukturelle Angebotsengpässe zurückzuführen sind, und fordert koordinierte Maßnahmen der verschiedenen Verwaltungsebenen, um den Wohnungsbestand zu vergrößern und den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern.
In diesem Zusammenhang weist sie darauf hin, dass Spanien vor dem Hintergrund des Wirtschaftswachstums, des Bevölkerungswachstums und der Lockerung der Finanzierungsbedingungen eine Wachstumsphase auf dem Immobilienmarkt erlebt. All dies hat zu einem Anstieg der Kauf- und Verkaufstransaktionen, der Hypothekarkredite sowie der realen Kauf- und Mietpreise geführt, insbesondere in den großen Städten.
Konkret stiegen die Immobilientransaktionen im Jahr 2024 um 12,1 % und im Jahr 2025 um 5,1 %, wenngleich sie im Laufe des letzten Geschäftsjahres einen allmählichen Rückgang der Dynamik verzeichneten. Das Gesamtvolumen überstieg im Jahr 2025 die Marke von 750.000 Transaktionen, eine Zahl, die mit den kumulierten Werten der ersten zwölf Monate des ersten Quartals 2008 vergleichbar ist. Die Banco de España hebt jedoch hervor, dass diese Transaktionen 3,8 % der Haushalte betrafen, gegenüber durchschnittlich 5,5 % während des Immobilienbooms von 2004 bis 2007.
Die Risikokennzahlen deuten nicht auf Ungleichgewichte hin, wie sie vor der Finanzkrise zu beobachten waren
Zudem betont sie, dass im Gegensatz zu früheren Expansionszyklen die Indikatoren für Risiken und Anfälligkeiten für die Finanzstabilität nicht auf eine „Konzentration makroökonomischer Ungleichgewichte“ hindeuten, wie sie vor der Finanzkrise zu beobachten waren.
Zudem stieg das Volumen neuer Hypothekarkredite für den Erwerb von Wohnimmobilien im Jahr 2025 um 27,5 % und die Zahl der Hypotheken um 14 %, begünstigt durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Dennoch betont die Institution, dass die Vergabestandards weiterhin strenger sind als in früheren Expansionszyklen und dass die Risiken für die Finanzstabilität weiterhin begrenzt bleiben.
Strengere Bedingungen für den Erwerb von Wohnimmobilien als in den wichtigsten europäischen Märkten.
Die Banco de España weist darauf hin, dass sich die Probleme beim Erwerb von Wohneigentum insbesondere auf die großen Ballungsräume und auf einkommensschwache Bevölkerungsgruppen konzentrieren, vor allem auf junge Menschen und Menschen mit ausländischer Herkunft.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass der Anteil der Haushalte, die Eigentümer ihrer Hauptwohnung sind, seit der globalen Finanzkrise zurückgegangen ist, während der Anteil des Mietsektors zugenommen hat.
Die Bank führt einen Teil dieser Schwierigkeiten darauf zurück, dass die Immobilienpreise stärker gestiegen sind als die Haushaltseinkommen, was den finanziellen Aufwand für den Erwerb von Wohneigentum erhöht und die Kaufbedingungen strenger gemacht hat als in den wichtigsten europäischen Volkswirtschaften.
Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Nettoeinkommen beträgt für alle Haushalte insgesamt 4,3 Jahre, steigt jedoch bei Nicht-Eigentümern auf 6,8 Jahre, bei jungen Menschen auf 7,1 Jahre und bei Haushalten mit ausländischer Herkunft auf 7,6 Jahre.
Dem Bericht zufolge liegen die größten Hindernisse auf dem Mietmarkt, insbesondere bei neuen Mietverträgen. Der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum lag bei 73,3 %, während der Anteil der Mieterhaushalte 20,2 % erreichte. Unter den unter 30-Jährigen leben 54,7 % zur Miete, und die Auszugsquote der jungen Menschen bis 35 Jahre lag im Jahr 2024 bei 31,5 %, 13,5 Prozentpunkte weniger als im Jahr 2007.
Die Banco de España betrachtet das mangelnde Angebot als ein ernstes Problem des spanischen Immobilienmarktes. Sie betont, dass der Neubau von Wohnraum nicht stark genug zunimmt, um den Preisanstieg zu bremsen, weshalb langsamer gebaut wird, als erforderlich wäre.
Faktoren, die den Wohnungsbau einschränken: Mangel an Bauland, langsame Abläufe, Arbeitskräftemangel, …
Unter den Faktoren, die den Neubau von Wohnungen einschränken, nennt der Bericht den Mangel an bebaubarem Grund und Boden, Verzögerungen bei der Umsetzung von Stadtentwicklungsprojekten sowie Einschränkungen bei der Stadtplanung. Hinzu kommen branchenspezifische Faktoren wie sinkende Produktivität, die geringe Unternehmensgröße, Arbeitskräftemangel und die gedämpfte Rentabilität im Wohnungsbau und in der Wohnimmobilienentwicklung.
Die Behörde weist zudem darauf hin, dass der Kauf von Wohnimmobilien durch Nichtansässige und die touristische Nutzung von Immobilien den für Wohnzwecke verfügbaren Bestand in bestimmten Gebieten verringern, insbesondere an der Mittelmeerküste, auf den Inseln und in den wichtigsten städtischen Tourismusdestinationen.
Die Wohnungsknappheit behindert den finanziellen Fortschritt
Die Institution warnt zudem davor, dass der Mangel an Wohnraum erhebliche makroökonomische und soziale Auswirkungen haben kann.
Wie sie ausführt, „beeinflusst die Differenz zwischen dem Anstieg der Immobilienpreise und dem Wachstum der Haushaltseinkommen den Zugang zu Hypothekarkrediten, die Konsumentscheidungen und die Sparfähigkeit von Familien, die größere Anstrengungen unternehmen müssen, um eine Immobilie erwerben zu können“.
Zudem weist sie darauf hin, dass anhaltende Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt die Zahl der sozial gefährdeten Haushalte erhöhen und die generationenübergreifende Vermögensverteilung verändern können. Zudem warnt er davor, dass Probleme beim Zugang zu Wohnraum die Arbeitsmobilität und die effiziente Allokation der Produktionsfaktoren einschränken, was zu potenziellen Produktivitätsverlusten führen kann.
Die Banco de España schätzt zudem, dass diese Hindernisse das Wachstumspotenzial der spanischen Wirtschaft bremsen können, da sie sich auf die Demografie, die Bildung von Humankapital und die Sparquote der Haushalte auswirken.
Angesichts dieser Situation kommt die Bank zu dem Schluss, dass die Angebotsverknappung ein strukturelles Problem des Wohnungsmarktes in Spanien darstellt, und vertritt die Auffassung, dass politische Maßnahmen zur Verbesserung des Erwerbs von Wohneigentum vorrangig darauf abzielen sollten, die Verfügbarkeit neuer Wohnungen zu erhöhen.
Unwirksame Maßnahmen zur Steigerung des Wohnungsangebots
Zudem wird betont, dass die Zuständigkeitsverteilung zwischen den verschiedenen Verwaltungsebenen ein hohes Maß an Koordination erfordert, um die Wirksamkeit der Maßnahmen zu gewährleisten, insbesondere in den Bereichen Bodenpolitik und Stadtplanung.
Der Bericht erkennt an, dass die verschiedenen Verwaltungsebenen Maßnahmen zur schrittweisen Erhöhung des Wohnungsangebots vorantreiben, hält deren Umfang jedoch weiterhin für unzureichend, um den bestehenden Bedarf zu decken. In diesem Zusammenhang weist er darauf hin, dass die Kommunalverwaltungen über eine Haushalts- und Vermögenslage verfügen, die es ihnen ermöglichen würde, zur Finanzierung des Ausbaus des öffentlichen Wohnungsbestands beizutragen.
Schließlich weist die Banco de España darauf hin, dass Maßnahmen zur Eindämmung der Nachfrage kurzfristig die wirtschaftliche Überlastung und die prekäre Lage der Haushalte mildern können. Sie warnt jedoch davor, dass bei ihrer Ausgestaltung die „möglichen unerwünschten Auswirkungen“ berücksichtigt werden müssen, die sie auf das Angebot haben könnten.