Questa è la differenza tra la formazione di nuove famiglie e la costruzione di nuove abitazioni. Non sussistono le stesse tensioni finanziarie che hanno portato al crollo del mercato immobiliare del 2008.»
La Banca di Spagna stima che tra il 2021 e il 2025 si sia verificato un deficit di circa 750.000 abitazioni, poiché la formazione di nuove famiglie ha superato la costruzione di alloggi residenziali. La metà di tale carenza si concentra in sei province: Madrid, Barcellona, Alicante, Valencia, Murcia e Malaga.
Nel Rapporto annuale 2025, l’istituzione sottolinea che lo scorso anno sono state costruite circa 240.000 nuove famiglie, sebbene il numero di alloggi completati si sia attestato a circa 92.000 unità, il che significa un calo del 9% rispetto all’anno precedente.
La Banca di Spagna avverte che le difficoltà di accesso all’alloggio sono dovute fondamentalmente a restrizioni strutturali dell’offerta e sollecita politiche coordinate tra le diverse amministrazioni per aumentare il parco immobiliare residenziale e facilitare l’accesso all’alloggio.
In questa ottica, sottolinea che la Spagna sta vivendo una fase di crescita del mercato immobiliare in un contesto di espansione economica, crescita demografica e allentamento delle condizioni di finanziamento. Tutto ciò si è tradotto in un aumento delle compravendite, dei mutui ipotecari e dei prezzi reali di acquisto e di affitto, soprattutto nelle grandi città.
Nello specifico, le transazioni immobiliari sono aumentate del 12,1% nel 2024 e del 5,1% nel 2025, pur registrando un graduale rallentamento nel corso dell’ultimo esercizio. Il volume totale ha superato le 750.000 operazioni nel 2025, una cifra paragonabile a quella registrata su base cumulativa di dodici mesi nel primo trimestre del 2008. Tuttavia, la Banca di Spagna sottolinea che queste transazioni hanno riguardato il 3,8% delle famiglie, contro il 5,5% registrato in media durante la fase di crescita del mercato immobiliare dal 2004 al 2007.
I parametri di rischio non segnalano gli squilibri osservati prima della crisi finanziaria
Inoltre, sottolinea che, a differenza dei precedenti cicli espansivi, gli indicatori di rischio e di vulnerabilità per la stabilità finanziaria non indicano una «concentrazione di squilibri macroeconomici» come quelli osservati prima della crisi finanziaria.
Inoltre, il flusso di nuovi crediti ipotecari per l’acquisto di un’abitazione è cresciuto del 27,5% nel 2025 e il numero di mutui è aumentato del 14%, favorito dal miglioramento delle condizioni di finanziamento. Ciononostante, l’istituzione sottolinea che gli standard di concessione rimangono più rigorosi rispetto ai precedenti cicli espansivi e che i rischi per la stabilità finanziaria restano contenuti.
Condizioni di acquisto più restrittive rispetto ai principali mercati europei.
La Banca di Spagna sottolinea che le difficoltà nell’acquisto di un’abitazione si concentrano soprattutto nelle grandi aree urbane e tra le fasce di popolazione a reddito più basso, in particolare i giovani e la popolazione di origine straniera.
In questo contesto, va sottolineato che la percentuale di famiglie proprietarie della propria abitazione principale si è ridotta a seguito della crisi finanziaria globale, mentre il settore degli affitti ha acquisito maggiore importanza.
L’istituzione attribuisce parte di queste difficoltà al fatto che i prezzi delle abitazioni sono aumentati più del reddito delle famiglie, il che ha incrementato lo sforzo necessario per accedere a un’abitazione e ha reso più rigorose le condizioni di acquisto, rispetto alle principali economie europee.
Il rapporto tra il prezzo di acquisto e il reddito netto raggiunge i 4,3 anni per l’insieme delle famiglie, ma sale a 6,8 anni tra chi non è proprietario, a 7,1 anni tra i giovani e a 7,6 anni tra le famiglie di origine straniera.
Secondo il rapporto, gli ostacoli maggiori riguardano il mercato degli affitti, in particolare i nuovi contratti. La percentuale di famiglie proprietarie si è attestata al 73,3%, mentre la quota di famiglie in affitto ha raggiunto il 20,2%. Tra i minori di 30 anni, il 54,7% vive in affitto e il tasso di emancipazione dei giovani fino a 35 anni si è attestato al 31,5% nel 2024, 13,5 punti in meno rispetto al 2007.
La Banca di Spagna ritiene che la carenza di offerta rappresenti un grave problema per il mercato immobiliare spagnolo. Sottolinea che la costruzione di nuove abitazioni non cresce a un ritmo sufficiente a frenare l’aumento dei prezzi, per cui si costruisce più lentamente di quanto sarebbe necessario.
I fattori che limitano la costruzione di abitazioni: carenza di terreni, lentezza, carenza di manodopera, …
Tra i fattori che limitano la costruzione di nuove abitazioni, il rapporto individua la mancanza di terreni edificabili, i ritardi nell’esecuzione dei progetti urbanistici e le limitazioni nella gestione della pianificazione urbanistica. A tutto ciò si aggiungono fattori propri del settore, quali il calo della produttività, le dimensioni ridotte delle imprese, la carenza di manodopera e il contenimento della redditività nell’edilizia e nella promozione residenziale.
L’ente sottolinea inoltre che l’acquisto di abitazioni da parte di non residenti e l’uso turistico degli immobili riducono il patrimonio disponibile per uso residenziale in determinate zone, in particolare sulla costa mediterranea, nelle isole e nelle principali destinazioni turistiche urbane.
La carenza di alloggi ostacola il progresso finanziario
L’istituzione avverte inoltre che la mancanza di alloggi può generare effetti macroeconomici e sociali rilevanti.
Come spiega, «il divario tra la crescita dei prezzi delle abitazioni e quella del reddito delle famiglie condiziona l’accesso al credito ipotecario, le decisioni di consumo e la capacità di risparmio delle famiglie, che devono compiere uno sforzo maggiore per poter acquistare un’abitazione».
Sottolinea inoltre che il protrarsi delle difficoltà nell’accesso alla casa può aumentare il numero di famiglie in situazione di vulnerabilità sociale e alterare la distribuzione intergenerazionale della ricchezza. Allo stesso modo, avverte che le difficoltà nell’accesso a un’abitazione riducono la mobilità lavorativa e l’allocazione efficiente dei fattori di produzione, con potenziali cali di produttività.
La Banca di Spagna ritiene inoltre che questi ostacoli possano frenare l’espansione potenziale dell’economia spagnola a causa delle loro ripercussioni sulla demografia, sulla formazione del capitale umano e sul tasso di risparmio delle famiglie.
Di fronte a questa situazione, l’ente conclude che la rigidità dell’offerta costituisce un problema strutturale del mercato immobiliare in Spagna e sostiene che le politiche volte a migliorare l’acquisto dovrebbero dare priorità a interventi mirati ad aumentare la disponibilità di nuove abitazioni.
Misure inefficaci per aumentare l’offerta residenziale
Inoltre, sottolinea che la ripartizione delle competenze tra le diverse amministrazioni richiede un elevato livello di coordinamento per garantire l’efficacia degli interventi, specialmente in materia di territorio e pianificazione urbanistica.
Il rapporto riconosce che le diverse amministrazioni stanno promuovendo misure volte ad aumentare gradualmente l’offerta abitativa, pur ritenendo che la loro portata continui ad essere insufficiente per rispondere alle esigenze esistenti. In questo contesto, sottolinea che gli enti locali dispongono di una posizione di bilancio e patrimoniale che consentirebbe loro di contribuire al finanziamento dell’ampliamento del parco abitativo pubblico.
Infine, la Banca di Spagna indica che le misure volte a contenere la domanda possono mitigare, nel breve termine, le situazioni di sovraccarico economico e di vulnerabilità delle famiglie. Tuttavia, avverte che la loro progettazione deve tenere conto dei «possibili effetti indesiderati» che potrebbero generare sull’offerta.