Esta es la diferencia entre la creación de hogares y la edificación de vivienda nueva. No existen las mismas tensiones financieras que llevaron al colapso inmobiliario de 2008.»
El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se ha producido un déficit cerca a las 750.000 viviendas como consecuencia de que la creación de hogares ha superado la edificación residencial. La mitad de esa insuficiencia se enfoca en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
En el Informe Anual 2025, la institución destaca que durante el pasado año se construyeron alrededor de 240.000 nuevos hogares, aunque el número de viviendas terminadas se situó en unas 92.000 unidades, lo que significa un 9% menos que el año anterior.
El Banco de España avisa de que las dificultades de acceso a la vivienda responden fundamentalmente a restricciones estructurales de oferta y reclama políticas coordinadas entre las distintas administraciones para incrementar el parque residencial y facilitar el acceso a la vivienda.
En este línea, apunta que España experimenta una fase de crecimiento del mercado inmobiliario en un contexto de expansión económica, crecimiento demográfico y relajación de las condiciones de financiación. Todo esto se ha traducido en un incremento de las compraventas, del crédito hipotecario y de los precios reales de compra y alquiler, sobre todo en las grandes urbes.
Concretamente, las transacciones inmobiliarias aumentaron un 12,1% en 2024 y un 5,1% en 2025, si bien experimentaron una pérdida de dinamismo paulatina a lo largo del último ejercicio. El volumen total superó las 750.000 operaciones en 2025, una cifra equiparable a las registradas en términos acumulados de doce meses en el primer trimestre de 2008. Sin embargo, el Banco de España destaca que estas transacciones representaron el 3,8% de los hogares, frente al 5,5% que suponían de media durante el crecimiento inmobiliario de 2004 a 2007.
Los parámetros de riesgos no advierten a los desequilibrios observados antes de la crisis financiera
Además, remarca que, a diferencia de anteriores ciclos expansivos, los indicadores de riesgos y vulnerabilidades para la estabilidad financiera no apuntan a la “concentración de desajustes macroeconómicos” como los observados antes de la crisis financiera.
También, el flujo de nuevo crédito hipotecario para la compra de una vivienda creció un 27,5% en 2025 y el número de hipotecas elevó un 14%, favorecidos por la mejora de las condiciones de financiación. Pese a ello, la institución destaca que los estándares de concesión siguen siendo más estrictos que en ciclos expansivos anteriores y que los riesgos para la estabilidad financiera se mantienen contenidos.
Términos de adquisición más estrictas que en los principales mercados europeos.
El Banco de España apunta que los problemas de adquisición a la vivienda se concentran especialmente en las grandes áreas urbanas y entre los colectivos con menores ingresos, particularmente los jóvenes y la población de origen extranjero.
En esta línea, cabe señalar que la proporción de hogares propietarios de su vivienda habitual se ha reducido desde la crisis financiera global, mientras que el sector de alquiler ha aumentado el peso.
La institución adjudica parte de estas dificultades al hecho de que los precios de la vivienda han aumentado más que la renta de los hogares, lo que ha elevado el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda y ha hecho más estrictas las condiciones de compra, más que en las principales economías europeas.
La razón entre el precio de compra y la renta neta alcanza 4,3 años para el conjunto de los hogares, pero se aumenta hasta 6,8 años entre quienes no son propietarios, 7,1 años entre los jóvenes y 7,6 años entre los hogares de origen extranjero.
Según el informe, las mayores obstáculos se centran en el mercado del alquiler, especialmente en los nuevos contratos. La tasa de hogares propietarios se situó en el 73,3%, mientras que la proporción de hogares en alquiler alcanzó el 20,2%. Entre los menores de 30 años, el 54,7% vive de alquiler y la tasa de emancipación de los jóvenes de hasta 35 años se situó en el 31,5% en 2024, 13,5 puntos menos que en 2007.
El Banco de España considera que la falta de oferta es un grave problema del mercado inmobiliario español. Destaca que la construcción de la vivienda nueva no sube lo suficiente como para frenar el aumento de los precios, por lo que se edifica más lento de lo requerido.
Los factores que limitan la construcción de vivienda: falta de suelo, lentitud, falta de mano de obra, …
Entre los factores que limitan la edificación de nuevas viviendas, el informe identifica la falta de suelo edificable, la demora en la ejecución de desarrollos urbanísticos y las limitaciones en la gestión de la planificación urbanística. A todo esto se suman factores propios del sector, como la disminución de la productividad, el reducido tamaño empresarial, la falta de mano de obra y la contención de la rentabilidad en la edificación y promoción residencial.
El organismo también indica que las compras de viviendas por parte de no residentes y el uso turístico de los inmuebles reducen el stock disponible para uso residencial en determinadas zonas, especialmente en la costa mediterránea, las islas y los principales destinos turísticos urbanos.
La escasez de vivienda obstaculiza el avance financiero
La institución advierte además de que la falta de la vivienda pueden generar efectos macroeconómicos y sociales relevantes.
Tal como detalla, «el diferencial entre el crecimiento de los precios de la vivienda y el de la renta de los hogares condiciona el acceso al crédito hipotecario, las decisiones de consumo y la capacidad de ahorro de las familias que deben hacer un mayor esfuerzo para poder adquirir una vivienda».
También, señala que la perseverancia de esfuerzos de acceso puede ampliar el número de hogares en situación de vulnerabilidad social y alterar la distribución intergeneracional de la riqueza. Asimismo advierte de que los problemas para acceder a una vivienda reducen la movilidad laboral y la asignación eficiente de los factores de producción, con potenciales carencias de productividad.
El Banco de España estima asimismo que estos obstáculos pueden frenar la expansión potencial de la economía española debido a sus repercusiones sobre la demografía, la formación de capital humano y la tasa de ahorro de las familias.
Ante esta situación, el organismo concluye que la rigidez de la oferta constituye un problema estructural del mercado de la vivienda en España y sostiene que las políticas orientadas a mejorar la adquisición deberían priorizar actuaciones dirigidas a incrementar la disponibilidad de nuevas viviendas.
Medidas ineficaces para aumentar la oferta residencial
También, subraya que la distribución de competencias entre las distintas administraciones exige una elevada coordinación para garantizar la eficacia de las actuaciones, especialmente en materia de suelo y planificación urbanística.
El informe reconoce que las distintas administraciones están impulsando medidas para incrementar de forma gradual la oferta de vivienda, si bien considera que su alcance continúa siendo insuficiente para responder a las necesidades existentes. En este contexto, señala que las corporaciones locales cuentan con una posición presupuestaria y patrimonial que les permitiría contribuir a la financiación de la ampliación del parque público de vivienda.
Por último, el Banco de España indica que las medidas orientadas a contener la demanda pueden mitigar, a corto plazo, las situaciones de sobreesfuerzo económico y vulnerabilidad de los hogares. No obstante, advierte de que su diseño debe contemplar los «posibles efectos no deseados» que podrían generar sobre la oferta.