La domanda non è solo quante abitazioni servono in Spagna. La domanda è: quale parte del nostro sistema sta ostacolando la costruzione in tempi ragionevoli? È un problema di sistema: scarsità di terreni, lentezza nel rilascio delle licenze, costi elevati dei materiali, difficoltà di finanziamento, mancanza di manodopera specializzata, scarsa capacità elettrica, limitazioni nell’approvvigionamento idrico, rete fognaria da realizzare e infrastrutture esterne non completate…
Costruire in Spagna è difficile già prima di posare il primo mattone.
MANCANZA DI TERRENI ADATTI
Il problema principale è trovare terreni urbani adatti alla costruzione, con un progetto, lottizzati, urbanizzabili o con le utenze nelle vicinanze. La Banca di Spagna sottolinea che l’offerta di nuove abitazioni è limitata dalla carenza di terreni edificabili, dalla mancanza di manodopera specializzata, dai costi di produzione, dei materiali e dell’energia, nonché dalla mancanza di investimenti in nuovi terreni urbani. Solo lo 0,35% dei terreni disponibili è edificabile e oltre il 74% è ancora non urbanizzato.
LICENZE COMUNALI E PROSEDURE AMMINISTRATIVE
La costruzione di nuovi edifici residenziali richiede un progetto tecnico e una licenza edilizia per lavori di grande entità, e lo stesso Ministero dell’Edilizia abitativa riconosce che tali licenze comportano solitamente un iter amministrativo complesso e anni di attesa per l’espletamento delle pratiche. Nel 2025 il Ministero dell’Edilizia abitativa e dell’Agenda urbana ha annunciato la “Guida alle raccomandazioni e alle buone pratiche in materia di licenze urbanistiche in ambito residenziale” per aiutare tutte le amministrazioni a semplificare e accelerare l’iter di rilascio delle licenze.
COORDINAMENTO TRA AMMINISTRAZIONI
Un progetto edilizio può dipendere dal comune, dalla comunità autonoma, dalla confederazione idrografica, dall’ente per le coste, dal patrimonio, dalle strade, dall’ambiente, dalle aziende fornitrici, dal registro, dal catasto, ecc.
CARENZA DI MANODOPERA QUALIFICATA
Si tratta di una carenza molto reale nel settore edile. Si rileva che la mancanza di manodopera specializzata è il principale limite all’attività edilizia e che tra il 2016 e il 2024 i posti vacanti sono quadruplicati.
COSTI DI COSTRUZIONE E RISCHI DI MARGINI
I materiali da costruzione, l’industrializzazione insufficiente, i salari, l’energia, le forniture e le imprese subappaltate stanno rendendo i lavori più costosi. Si stima che i costi diretti dell’edilizia residenziale siano aumentati del 5,5% nel 2025 e che tali prezzi rappresentino circa l’80% dell’importo totale di un’opera. Inoltre, il conflitto in Iran aggrava questa situazione in modo preoccupante.
FINANZIAMENTI E PREVENDITE
Il promotore immobiliare necessita solitamente di terreni, finanziamenti bancari, garanzie, prevendite e margini sufficienti. Se i costi dei terreni e delle costruzioni aumentano, ma l’acquirente non è in grado di sostenere prezzi più elevati, la vendita diventa impossibile. Ciò incide in misura ancora maggiore sull’edilizia popolare, dove il prezzo di vendita o di affitto è limitato.
NORMATIVA TECNICA, ENERGETICA E AMBIENTALE
Codice tecnico, accessibilità, efficienza energetica, gestione dei rifiuti, acustica, norme antincendio, sicurezza strutturale, urbanizzazione esterna e allacciamenti aumentano i costi e la complessità. Non si tratta di inconvenienti in senso negativo, ma di fattori che condizionano i tempi e il budget.
FORNITURE E INFRASTRUTTURE
In sintesi: scarsità di terreni + lentezza delle licenze + mancanza di manodopera specializzata + aumento dei costi + difficoltà di finanziamento sono i grandi ostacoli. A questi si aggiungono però altri fattori che, in molti progetti immobiliari, sono critici quanto le licenze edilizie. Senza allacciamenti, capacità elettrica, acqua e accessi, il terreno può essere urbanisticamente fattibile, ma non edificabile nella pratica. Le forniture e le infrastrutture possono bloccare un progetto immobiliare, anche se il terreno e la licenza sono stati risolti.
ELETTRICITÀ E CAPACITÀ DI RETE: IL NUOVO BLOCCO SILENZIOSO
Un complesso residenziale deve verificare se vi sia una capacità elettrica sufficiente per abitazioni, garage, ascensori, pompe, ventilazione, aree comuni, ricarica di veicoli elettrici, locali commerciali e illuminazione. Uno studio evidenzia che circa il 75% dei nodi della rete è saturo o privo di capacità disponibile.
I problemi più frequenti:
- Mancanza di potenza disponibile nella rete di distribuzione o necessità di potenziare centri di trasformazione, linee, sottostazioni o canalizzazioni.
- Ritardi nelle autorizzazioni di accesso e allacciamento, specialmente nei grandi complessi residenziali.
- Costo dei potenziamenti elettrici che può finire per ricadere sul promotore o sul comitato di compensazione.
- Mancanza di coordinamento tra pianificazione urbanistica, licenza edilizia, progetto di urbanizzazione e pianificazione elettrica.
- Rischio di terminare i lavori senza poter consegnare le abitazioni per mancanza di allacciamento, certificati di conformità/fornitura definitiva.
APPROVVIGIONAMENTO IDRICO
Il secondo grande rischio è che l’area non abbia garantito l’approvvigionamento di acqua potabile. Non si tratta solo del fatto che una conduttura passi nelle vicinanze. È necessario verificare portata, pressione, serbatoi, pompaggio, potabilizzazione, idranti, concessioni e capacità del sistema comunale.
Problemi:
Mancanza di risorse idriche disponibili, specialmente nelle zone soggette a stress idrico, sulla costa mediterranea, nelle isole o nei comuni in forte crescita.
- Pareri sfavorevoli o soggetti a condizioni da parte dell’azienda idrica, del comune o della confederazione idrografica.
- Necessità di nuovi serbatoi, impianti di pompaggio o condotte, che possono aumentare notevolmente i costi di urbanizzazione.
FOGNATURA, DEPURAZIONE E ACQUE PIOVANE
Un progetto immobiliare può anche subire un rallentamento se non vi è capacità sufficiente per lo smaltimento delle acque reflue e piovane. Ciò riguarda collettori, stazioni di pompaggio, vasche di raccolta delle acque piovane, drenaggio urbano sostenibile e autorizzazioni allo scarico.
- Collettore insufficiente o inesistente.
- Necessità di stazioni di pompaggio e successiva manutenzione.
- Reti unitarie obsolete.
- Rischio di allagamento e obbligo di realizzare sistemi di drenaggio urbano sostenibile.
- Autorizzazioni di scarico o vincoli imposti dall’ente di bacino.
INFRASTRUTTURE URBANE E SISTEMI GENERALI
Oltre alle forniture, un progetto immobiliare può dipendere da opere esterne che non sempre il promotore può controllare: vie di accesso, trasporti pubblici, illuminazione, telecomunicazioni e canalizzazioni, aree verdi, attrezzature, scuole o servizi. Si stima che solo il 20% del terreno residenziale potenziale disponga di collegamenti di trasporto sufficienti.
IN SINTESI
La Spagna non ha solo bisogno di più progetti immobiliari. Ha bisogno di una maggiore capacità effettiva di produrre alloggi. Ciò implica accelerare la messa a disposizione di terreni edificabili, ridurre i tempi burocratici, coordinare la pianificazione urbanistica con le reti elettriche e idriche, potenziare la manodopera, rendere possibile l’edilizia a prezzi accessibili e portare avanti le infrastrutture prima che il problema raggiunga il cantiere.
La domanda non è più solo quante abitazioni servono alla Spagna. La domanda ora è: quale parte del sistema sta rallentando la costruzione di nuove abitazioni in tempi ragionevoli? Costruire alloggi non dipende solo dai promotori e dalle imprese edili. Dipende dal fatto che l’intero ecosistema funzioni in modo coordinato.
Nel 2025 sono stati avviati circa 137.000 alloggi e ne sono stati completati circa 92.000, sommando alloggi liberi e protetti, secondo i dati del Ministero dell’Edilizia abitativa. A fronte di ciò, si calcola un deficit cumulativo di circa 730.000 alloggi dal 2021 e si stima che occorrerebbero circa 330.000 alloggi completati all’anno per cinque anni per assorbire il deficit esistente.
La Banca di Spagna stima il deficit cumulativo per il periodo 2022-2024 a 400.000-450.000 alloggi, con un possibile deficit aggiuntivo superiore a 100.000 nel 2025. Se l’obiettivo è colmare il deficit cumulativo, l’ostacolo è ancora maggiore. La Spagna dovrebbe completare circa 3,5 volte più alloggi all’anno rispetto al 2025.